 文/饒霞飛 “恒大現金流非常緊張，資金鏈要斷了。”近年來，這個消息不斷流傳。最新的佐證是，恒大要7折割肉賣房了。 據新京報報道，9月6日，在恒大的營銷大會上，恒大集團董事局主席許家印宣布自9月7日起至10月8日，恒大全國樓盤全線7折，同時出臺一系列促銷組合拳，目標是在“金九銀十”兩個月要賣2000億元，這意味著單月銷售額要沖刺1000億元。 燃財經向恒大方面核實相關消息，得到了證實。 業內人士告訴燃財經，恒大大幅降價賣房，會被其他地產商詬病，但恒大已別無選擇。因為，自從融資新規和“三道紅線“標準出臺后，恒大在”三線全踩“的情況下，很難向銀行等金融機構融資，而地產是高負債的行業，恒大需要盡快回籠資金。 2020年以來，這已經不是恒大第一次大幅度降價。在今年2月初，恒大為了推動銷售，就曾祭出75折賣房等多重優惠。 2019年，恒大經營壓力明顯大增，其歸母凈利潤僅172.80億元，同比下降了53.78%，直接腰斬；經營活動產生的現金凈流出673.57億元，賬上貨幣資金也從2019年上半年的2880億元，下降到2287億元。 3月31日，在恒大2019年度業績發布會上，許家印首次回應了外界對恒大現金流緊張的質疑，他說：“媒體總說我們利潤下降了50%，但我們還是中國房地產行業前三強。總說恒大現金流非常緊張，要斷了；你說要斷了是吧，我（今年1月份）在剛剛還完16億美元債后就立即打了20億美元到證券公司賬上去買債，然后就沒有人說我們現金緊張了。” 據一位消息人士透露，恒大的現金流確實非常緊張，年前，恒大就四處拆借，并給出了非常高的利息。 7月7日，恒大還大手筆出售了200多個商業項目。這不由得讓人想起了2017年至2018年的萬達，也是因為現金流問題，開啟了“賣賣賣”模式。 這應該是地產公司們解決負債高居不下這個問題，最快速的方式了。 “賣賣賣”顯然是迫不得已的行為，而這背后，是恒大高企不下的負債壓力和難以改善的經營壓力。看起來，恒大到了危險的邊緣。 降負債，“賣賣賣” 在地產圈特立獨行的恒大又打折了，這次的力度堪稱“史上最強”。 據媒體報道，為了在“金九銀十”這一房產的黃金銷售期實現搶收，恒大祭出了全國樓盤7折特大優惠政策，同時還推出網上賣房2000抵2萬、清尾最高88折等多重額外折扣讓利。且此次的優惠政策覆蓋全國600個樓盤，目標是為了在兩個月實現2000億元的銷售額。 而據媒體推算，按照此次推出的優惠政策，一套原價100萬元的房產，如果享受所有折扣優惠，現在購買只需要58萬元左右。 不過，一位原恒大工作人員小彭向燃財經透露，恒大的促銷看似優惠力度很大，但套路很深，買房者真正享受的優惠并不會有描述中的那么大。  社交論壇中網友的跟帖也反映了小彭所說的情況。在知乎一個討論恒大促銷的熱帖中，眾多知乎網友反饋，恒大促銷因盤而異，“雖然確實會有一定程度的優惠，但也存在炒作之嫌”。 歷年來，恒大打折并不是“新鮮事”。2019年“金九銀十”期間，恒大同樣推出過500多個樓盤7.8折的優惠活動。活動的效果顯而易見，當年9月與10月，恒大累計實現銷售額1734億元，連續兩月刷新房企單月銷售最高紀錄。 也許是嘗到了“優惠”的甜頭，恒大樂此不疲地推出各種花式促銷。今年2月，受疫情影響，房市低迷，恒大在推出線上售房活動的同時，推出75折促銷及多重優惠措施。根據此前公布的數據顯示，2月份，恒大線上賣房3天鎖定580億元，當月實現網上認購總套數9.9萬套，優惠后房屋總價值1026.7億元。 這樣帶來的效果是，即使受疫情影響，恒大2020年上半年的銷售額依然出現增長。恒大發布的2020年6月份的未經審核營運數據顯示，2020年上半年，即使在疫情影響下，恒大實現累計銷售額3488.4億元，同比增長23.8%；累計銷售面積3863.2萬平方米，同比增長47.5%。 對于恒大的促銷活動，地產分析師嚴躍進對燃財經指出：“當前在‘三道紅線、四檔管理’的大框架下，恒大此類銷售內容，客觀上有助于緩解資金壓力，對于降低負債壓力和改善流動性等都有積極的作用。而通過此類項目其庫存，也有助于后續其購地和其他多元化產業的發展。” 所謂“三道紅線”，指的是8月20日住建部、央行在召開重點房地產企業座談會時，明確的重點房地產企業資金監測和融資管理規則，這“三條紅線”包括：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70％；房企的凈負債率不得大于100％；房企的“現金短債比”小于1。 這對恒大而言，顯然壓力不小。歷年來，在以規模換增長的戰略下，恒大的負債始終高居不下。歷年的財報數據顯示，從2016年開始，恒大的總負債就超過萬億。2019年，恒大的總負債高達1.85萬億元，資產負債率為83.75%，凈負債率159.3%。 在居高不下的負債現狀下，恒大“降負債”的決心表現明顯。在2019年的業績會上，恒大管理層宣布，在2020年實施“高增長、控規模、降負債”戰略，計劃大幅降低負債總額和凈負債率，并提出從2020年起，總負債每年要下降1500億元，到2022年底降到4000億元以下。 為了實現這一目標，恒大啟動花式促銷的同時，還在今年年中出售了包括寫字樓、酒店、購物中心、商鋪、商業在內共計223處非核心業務資產。這其中便有恒大曾大手筆投資的海南海花島項目，雙塔酒店、歐堡酒店、七星半島酒店在內的三個酒店和一個會議中心。在嚴躍進看來，這也是為了“控規模、降負債”而采取的措施。 造車夢，“買買買” 眾所周知，除了房地產，許家印還有一個造車夢。這個夢開始廣為人知，是在2018年6月25日。當時，恒大集團旗下恒大健康發布公告，以67.46億港元收購香港時穎公司100%股份，以此間接獲得Smart King公司45%的股權，成為公司第一大股東，而Smart King全資持有“FF美國”和“FF香港”。 而FF承載著賈躍亭的造車夢。賈躍亭為夢想窒息，2016年底，樂視系爆發資金鏈危機，2017年下半年，賈躍亭在辭去樂視系眾多職位后遠赴美國開啟“造車夢想”，期間曾多次被監管發函要求回國履責，但他始終未歸。 恒大的收購，發生在賈躍亭命懸一線時期，順理成章的被外界解讀為一次救援行動。事實并非如此。 業內人士介紹，2018年前后，房地產政策開始持續收緊，國家不僅對房價進行調控，還嚴厲打擊違法、違建項目，恒大計劃在海南投入1600億元的填海項目“海花島”因此身陷環保質疑，受到環保督察點名批評，相關建設及房地產銷售一度被暫停。 恒大被迫謀求轉型，2018年4月，恒大宣布進軍高科技，設置研究院對新能源汽車產業進行全球范圍研究。許家印意在形成以民生地產為基礎，文化旅游、健康養生為兩翼，高科技為龍頭的產業格局。 可惜，2018年10月，恒大和FF就鬧出了糾紛。與FF鬧掰后，恒大造車的腳步，并未放緩，許家印也一直以“買買買”的大手筆動作高調向外界展示其造車的決心。去年前十個月，許家印就帶領恒大汽車集團的高管，走訪了全球23個國家、47個城市，拜訪了58家全球汽車產業各領域的龍頭企業。 據媒體報道，從2018年下半年開始，恒大就先后全資收購了英國輪轂電機制造公司 Protean，以及瑞典電動汽車公司NEVS 51%股份、泰特機電有限公司70%股份、上海卡耐新能源58.07%的股份；并花費223億元參股廣匯集團…… 收購的這些企業中，既包括生產制造商，也包括動力電池和驅動電機廠商，而廣匯集團則是國內第一大汽車經銷商，這意味著通過不停地收購，恒大買下了新能源造車的整條產業鏈。 近日，恒大集團旗下港股上市公司恒大健康（00708.HK）發布公告稱，公司名稱現已由恒大健康產業集團有限公司更改為中國恒大新能源汽車集團有限公司（簡稱“恒大汽車”）。改名原因是“新能源汽車已經成為恒大健康產業集團最重要的業務”。 這跟許家印此前關于恒大的產業格局的最新表述，是一致的，目前，恒大已經形成了以房地產為基礎，旅游、健康為兩翼，汽車產業為龍頭的四大產業格局。“我們把汽車產業作為四大產業的龍頭，在恒大的產業格局中是極其重要的產業。” 恒大造車到底花了多少錢？在此之前，恒大并未公布過具體數據。公開報道顯示，恒大計劃三年投資450億元人民幣，2019年計劃投資200億元、2020年計劃投資150億元、2021年計劃投資100億元。  據字母榜結合公開數據統計，此前，從整車到汽車經銷商，再到乘用車和商用車的輪轂電機、電池，完整產業鏈背后，恒大已累計投入超過273億元。 8月27日，在恒大汽車2020年半年業績發布會上，恒大首次披露了2019年以來在造車上的具體投入。在會上，恒大汽車首席財務官潘大榮表示：“恒大集團2019年投入147億元，2020年上半年投入30億元，預計下半年投入27億元，預計2021年投入90億元，此后恒大汽車量產并實現銷售后，集團將不再有投入。因此，恒大造車的總投入共計294億元。” 不過，恒大造車花的錢顯然遠不止此。此前，有媒體報道，僅在2019年，恒大就在“造車夢”上砸了近3000億元。 梳理公開的報道可知，僅2019年6月，恒大就與先后與廣州市政府和沈陽市政府簽署戰略合作協議，將在兩地分別投資1600億元和1200億元用于建設新能源汽車及相關配件等項目基地。 房地產是恒大的主業，本身就現金流高度緊張，償債能力存隱憂。在房地產相關融資渠道不通暢的情況下，恒大哪兒來的錢，繼續向汽車投資呢？ 由于遲遲沒有量產車下線，此前，外界就在質疑，恒大借造車之名，行圈地之實。據悉，從廣州、天津、遼寧到江蘇，恒大四處以造車為名拿地。 據《財新》報道，2019年8月，恒大集團總裁夏海鈞在分析師溝通會上曾表示，恒大在與地方政府談判時會建立一個模型，其中包括當地投資建廠的預計虧損、汽車產業帶來的就業機會和稅收增長，憑此模型要求地方政府配套住宅和生活用地。 夏海鈞認為，恒大在各地借造車項目拿地，是為了覆蓋建廠投資帶來的虧損。另外，恒大未來將推出“買樓送車”，以帶動地產銷售。而這是別的汽車廠沒有的核心競爭力。 對此，小彭對燃財經透露，“買樓送車”的目的非常簡單，主要就是為了拉動樓盤銷售。“恒大造車，很大程度實際上就是為了拿地、融資和拉動股價。” 自媒體《電動汽車觀察家》曾通過檢索恒大集團旗下汽車業務公司及下屬公司在各地的拿地情況發現，僅2019年，恒大汽車業務板塊公司就拿了736萬平方米土地，其中有約338萬平方米屬于住宅或商業用地。 正如小彭所言，自搭上新能源造車后，恒大汽車的二級市場表現也較為亮眼，自2017年以來，恒大汽車的股價一直上漲。從2017年底的3港元/股左右，最高曾漲到37港元/股。截至9月7日，恒大汽車報收26.75港元，總市值也已經達到2220億港元，超過蔚來、理想和小鵬。 有業內人士認為，新能源車有政策支持，可能成為恒大重要的融資渠道。 但是，到目前為止，許家印在造車上的高投入并沒有帶來高回報。 8月27日，恒大汽車發布了2020年上半年財報，數據顯示，今年上半年，恒大汽車實現營業收入45.10億元，同比增長70.3%；凈利潤虧損24.57億元，同比擴大23.82%。其中，新能源汽車業務收入為5300萬元，同比下降81.34%，凈利潤虧損12.7億元。 恒大的危險 一邊是不停地費盡心思以降負債，另一邊卻不停地投入重金造車，是什么給了恒大底氣？從近年來恒大的業績表現來看，似乎有點“迷之自信”。 作為地產三巨頭“碧恒萬（碧桂園、恒大、萬科）”之一，恒大近年來的境況并不樂觀。雖然資產規模持續保持高速增長，但壓力也倍增。 從總資產來看，2020年上半年，恒大的總資產達到2.30萬億元，超過了碧桂園的1.96萬億元和萬科的1.81萬億元。 資產規模擴大的同時，恒大的壓力也隨之增大。從業績表現來看，近5年來，除2017年實現高速增長外，恒大的業績波動明顯。在2019年，恒大不僅營業收入增速大幅下滑，其凈利潤增速更是降至近5年的最低位。年報數據顯示，2019年，恒大實現營業收入4775.61億元，同比增長僅2.44%；實現歸母凈利潤172.80億元，同比下滑53.78%。 這一現狀在2020年上半年并沒有得到改善，雖然營業收入增速有所回升，但其歸母凈利潤依然下滑明顯。8月30日發布的未經審核的2020年半年財報顯示，2020年上半年，恒大實現營業收入2666.31億元，同比增長17.47%；實現歸母凈利潤65.40億元，同比下滑56.15%，再一次被腰斬。  雪上加霜的是，今年上半年，恒大的銷售成本大增，從2019年同期的1497.20億元，同比增長到2020年中期的1999.49億元，同比增長了33.55%。 銷售成本增速遠大于營收增速的后果，是導致恒大的毛利率持續下降。截至2020年6月30日，恒大的毛利為666.82億元，同比減少13.69%；毛利率由去年同期的34.04%下滑到25.01%，這是恒大歷史以來的最低水平。不僅如此，恒大的凈利率也下降到近年來的最低，為5.54%。 毛利率下滑，使得恒大今年上半年的凈利潤明顯下滑，更導致恒大凈資產收益率明顯下降。2020年上半年，恒大的年化凈資產收益率僅為9.48%，同樣是近年來最低水平。 盈利能力在下降的同時，恒大資產負債依然高居不下。截至2020年6月30日，恒大的負債不降反升，已經高達1.98萬億元，同比增長13.08%；資產負債率為86.24%，凈負債率則依然高達127.3％，從目前的資產負債率及凈負債率來看，“三道紅線”對恒大而言，顯然還存在巨大的壓力。 恒大的經營現金流情況更是不容樂觀。雖然最新發布的中報沒有披露其經營現金流情況，但2019年年報顯示，其經營活動產生的現金凈流出673.57億元。 尤其值得注意的是，恒大高層始終對外宣稱的充足的賬上資金似乎也遇到了問題。同花順數據顯示，截至2020年6月30日，恒大賬上的貨幣資金從2019年上半年的2880億元，下降到了2020年中期的2046億元，這不僅是恒大貨幣資金三年以來的最低水平，并且是持續下滑，2019年底，恒大的貨幣資金是2287億元。 擺在恒大面前的，是進退兩難的局面。另一方面，業績增長遭遇瓶頸，負債依然高居不下。另一方面，造車已經騎虎難下，盡管在半年業績會上說未來將不再有投入，但很顯然，造車這件事，原本就是一件前期需要持續高投入的事情，但盈利卻遙遙無期。 許家印會不會成為下一個王健林呢？ *題圖及文中配圖均來源于視覺中國。應采訪者要求，文中小彭為化名。 *免責聲明：在任何情況下，本文中的信息或所表述的意見，均不構成對任何人的投資建議。 |
