文/陳清 8月21日，美的置業(yè)控股有限公司(3990.HK，以下簡稱“美的置業(yè)”)舉行2020年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)。財(cái)報(bào)顯示，2020年上半年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入209.36億元，同比增長47.5%;利潤及綜合收益總額為23.54億元，同比增長24.6%;核心凈利潤為23.56億元，同比增長24.7%;歸屬于母公司所有者凈利潤為20.24億元，同比增長14.39%。 值得一提的是，美的置業(yè)上半年?duì)I收逆勢增長的同時(shí)，融資成本也在進(jìn)一步下降，與此同時(shí)，美的置業(yè)也在抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)質(zhì)量與速度并重的發(fā)展。 盡管美的置業(yè)營收逆勢增長，但美的置業(yè)在中報(bào)中表示，今年中期無派息計(jì)劃。 就下半年經(jīng)營策略，美的置業(yè)董事局主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂于發(fā)布會(huì)上表示，下半年的去化策略仍然是兼顧流量、價(jià)格，保持相對(duì)的平衡，采取一城一策、一盤一策的基本策略。 營收逆勢增長 融資成本創(chuàng)新低 在一季度受到特殊時(shí)期的影響下，美的置業(yè)上半年合約銷售仍然保持著逆勢增長的態(tài)勢。 從銷售數(shù)據(jù)看，今年上半年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約482億元，同比增長2.1%;合約銷售面積約437.9萬平方米。其中，長三角區(qū)域合約銷售金額占比46.5%，為224.1億元，同比增長37.2%;珠三角區(qū)域合約銷售金額占比14.6%，其他區(qū)域合約銷售金額占比38.9%。 之所以能在特殊時(shí)期下保持逆勢增長，美的置業(yè)方面稱，在外部環(huán)境充滿不確定性，行業(yè)競爭步入深水區(qū)之時(shí)，美的置業(yè)通過打造經(jīng)營品質(zhì)和自身核心競爭力，堅(jiān)定城市深耕和城市升級(jí)，并且優(yōu)化城市布局，精準(zhǔn)把握開發(fā)節(jié)奏，嚴(yán)控資產(chǎn)質(zhì)量，強(qiáng)化產(chǎn)品服務(wù)價(jià)值，以及構(gòu)建投入資本回報(bào)率為核心的經(jīng)營評(píng)價(jià)體系來實(shí)現(xiàn)美的置業(yè)銷售業(yè)績有質(zhì)有量的穩(wěn)健增長。 同時(shí)，美的置業(yè)上半年通過拓客營銷主動(dòng)出擊，線上線下多渠道并舉，科學(xué)鋪排供貨速度，搶收業(yè)績，最終一季度特殊時(shí)期對(duì)其銷售的影響已基本沖抵。 此外，美的置業(yè)新進(jìn)的高等級(jí)城市項(xiàng)目在上半年也陸續(xù)入市并獲得市場青睞。受益于近年來的城市升級(jí)戰(zhàn)略，杭州、東莞等新進(jìn)高等級(jí)城市在上半年的業(yè)績貢獻(xiàn)占比提升，其中一線、強(qiáng)二線占比達(dá)29%，二線占比達(dá)43%。 值得一提的是，除了營收銷售雙增長外，美的置業(yè)的融資成本也在進(jìn)一步走低。 截至2020年6月30日，美的置業(yè)持有總現(xiàn)金及銀行結(jié)余為259.96億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度874.10億元。凈負(fù)債率為86.8%，較2019年末下降約2.2個(gè)百分點(diǎn)。 而新增借款平均加權(quán)融資成本僅為5.18%;截至報(bào)告期末，加權(quán)平均融資成本降低至5.52%。今年2月，美的置業(yè)抓住窗口期，發(fā)行2+2期限公司債，利率低至4%;8月發(fā)行一筆2+2期限公司債，利率再次走低至3.98%，創(chuàng)下公司發(fā)債利率歷史新低。 美的置業(yè)首席財(cái)務(wù)官林戈在業(yè)績會(huì)上表示，融資成本下降得益于大環(huán)境融資成本有所下降，而在公司層面，在公司自身運(yùn)營質(zhì)量以及公司一貫保持的穩(wěn)健風(fēng)格也得到資本市場充分認(rèn)可。另外，美的置業(yè)也非常重視資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品力和運(yùn)營效力，靠內(nèi)生增長力來推動(dòng)美的置業(yè)發(fā)展，絕對(duì)不能靠杠桿來簡單推動(dòng)規(guī)模增長。 對(duì)于未來融資環(huán)境的預(yù)判，林戈表示未來整個(gè)融資更會(huì)分化。資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)的公司和經(jīng)營效益優(yōu)勢的公司，它們的融資成本可能會(huì)越來越低，資本市場也會(huì)對(duì)這些公司更加追逐與喜歡。靠過度的杠桿舉債發(fā)展，經(jīng)營質(zhì)量又不怎么好的企業(yè)，可能會(huì)面臨融資利率高的局面。 精細(xì)化運(yùn)營鞏固戰(zhàn)略 升級(jí)成效初顯 與此同時(shí)，美的置業(yè)上半年也在抓住機(jī)遇，加快拿地?cái)U(kuò)張速度。 報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)繼續(xù)推進(jìn)城市深耕與升級(jí)，戰(zhàn)略成效初顯，助力業(yè)績穩(wěn)健增長。通過做實(shí)城市深耕，單城市產(chǎn)能和效能不斷提高，公司堅(jiān)持深耕多年的佛山、徐州、邯鄲、常州等城市均躋身當(dāng)?shù)厥袌銮拔迕?/font> 為應(yīng)對(duì)市場變化，美的置業(yè)堅(jiān)持以銷定產(chǎn)、以銷定投的策略，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效明顯，土儲(chǔ)布局更為合理。截至2020年6月30日，公司土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)5431萬平方米，涉及295個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，覆蓋全國18個(gè)省級(jí)行政區(qū)的61個(gè)城市。 美的置業(yè)在上半年也在持續(xù)鞏固城市升級(jí)成果，并多渠道拓展高等級(jí)城市優(yōu)質(zhì)土地。 2020年上半年期間，美的置業(yè)新增土儲(chǔ)面積399萬平方米，其中二線及以上城市占比達(dá)85%。截至期末，公司土儲(chǔ)總建筑面積5431萬平方米，其中長三角、珠三角合計(jì)占比46%。此外，公司預(yù)估可逐步轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)的城市更新項(xiàng)目有10個(gè)，其中已有4個(gè)城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)。 郝恒樂在業(yè)績會(huì)上表示，今年公司的整體定位為“戰(zhàn)略鞏固年”，即鞏固生根布局基本策略。“目前公司已經(jīng)布局超60個(gè)城市，并且始終堅(jiān)持在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域及量級(jí)較高城市布局，為未來的增長潛力做儲(chǔ)備，同時(shí)公司在優(yōu)化少數(shù)三低城市，做到精準(zhǔn)測算，緊控節(jié)奏。” 而在運(yùn)營方面，郝恒樂表示，以精細(xì)化運(yùn)營為主，未來仍以現(xiàn)金流和利潤為核心，通過一城一策、一項(xiàng)目一策的方式，更多強(qiáng)調(diào)回款，供貨上以銷定產(chǎn)，銷售政策上確保最優(yōu)庫存和去化。 此外，郝恒樂還表示，基于公司目前資金充裕等良好情況，下半年公司并不會(huì)主動(dòng)在某些城市通過打價(jià)格戰(zhàn)的方式而實(shí)現(xiàn)銷售去化。 對(duì)于下半年公司的拿地計(jì)劃，郝恒樂預(yù)測，進(jìn)入第四季度，土地?zé)岫群鸵鐑r(jià)率將會(huì)有所控制，美的置業(yè)仍會(huì)按照銷售額的三分之一來進(jìn)行補(bǔ)貨，同時(shí)會(huì)根據(jù)公司的凈現(xiàn)金情況進(jìn)行靈活調(diào)節(jié)�！肮救詴�(huì)堅(jiān)持相對(duì)比較審慎的策略，不會(huì)激進(jìn)地高價(jià)位拿地，四季度會(huì)根據(jù)公司在某些城市土地儲(chǔ)備的情況有策略性地補(bǔ)一些地，但會(huì)按照定下的核心財(cái)務(wù)指標(biāo)，精準(zhǔn)研判每塊土地，目前內(nèi)部對(duì)于相對(duì)比較穩(wěn)健的市場售價(jià)預(yù)期下，會(huì)按照8%左右的利潤率水平去衡量，并保有一定的彈性管理，此外的參考基本標(biāo)準(zhǔn)是IRR的水平在20%左右�！� |
