 文/燃財(cái)經(jīng)工作室 “我們有個(gè)客戶是其他空間轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的，那家空間倒閉了，光我客戶一家就被拖欠了20多萬(wàn)的保證金。”近日，一位聯(lián)合辦公空間運(yùn)營(yíng)人員道出了疫情之下的行業(yè)現(xiàn)狀，不少玩家退出市場(chǎng)，剩下的也面臨著道道險(xiǎn)途。 對(duì)于聯(lián)合辦公行業(yè)來(lái)說(shuō)，每年有兩個(gè)新租旺季，分別是春節(jié)后兩個(gè)月和第三季度。但受疫情影響，今年春節(jié)后的旺季，整個(gè)行業(yè)幾乎顆粒無(wú)收，隨著疫情在海外的持續(xù)和國(guó)內(nèi)的反復(fù)，第三季度前途未知。 星瀚資本創(chuàng)始合伙人楊歌稱，在今年這樣的大環(huán)境下，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)是付費(fèi)能力最弱的一波企業(yè)，在這樣的客戶群里面去經(jīng)營(yíng)聯(lián)合辦公項(xiàng)目，并不具備優(yōu)勢(shì)。同時(shí)今年大房東也很難，非常考驗(yàn)共享辦公這類二房東的營(yíng)收能力。 前兩年，共享辦公行業(yè)提的概念太多，入場(chǎng)的玩家提供了大量的供給，但是市場(chǎng)的付費(fèi)能力和經(jīng)濟(jì)價(jià)值沒有體現(xiàn)出來(lái)，一旦供過(guò)于求，就會(huì)加劇泡沫和惡性競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。因此，2019年以來(lái)，國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公玩家不約而同由二房東模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，其客戶群也由初創(chuàng)企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)向大企業(yè)定制。 疫情期間，這個(gè)行業(yè)也發(fā)生了一些新的變化，例如商業(yè)地產(chǎn)開始主動(dòng)尋求和聯(lián)合辦公空間合作，聯(lián)合辦公企業(yè)也開始更關(guān)注租戶的靈活辦公需求。 經(jīng)歷共享辦公鼻祖WeWork上市折戟后，美國(guó)資本市場(chǎng)對(duì)共享辦公概念已不看好，優(yōu)客工場(chǎng)赴美上市的計(jì)劃幾經(jīng)波折，最終選擇借道SPAC模式曲線上市。行業(yè)在經(jīng)歷了過(guò)于樂觀、過(guò)于悲觀的過(guò)山車之后，開始逐漸回歸理性。 85%的平均出租率，無(wú)法跨越的生死線 每當(dāng)我們說(shuō)起疫情期間大受影響的業(yè)態(tài)時(shí)，聯(lián)合辦公總是首當(dāng)其沖，實(shí)際情況究竟如何？ 最近一周，燃財(cái)經(jīng)走訪了位于北京國(guó)貿(mào)核心CBD商圈的WeWork、氪空間，以及位于海淀中關(guān)村的Distrii辦伴。 氪空間位于國(guó)貿(mào)大都會(huì)的社區(qū)運(yùn)營(yíng)于2018年，到訪當(dāng)天，大廳里的人不少，似乎已經(jīng)恢復(fù)了往日的生氣，公共區(qū)域的電話間里甚至有學(xué)生在做作業(yè)。 氪空間（國(guó)貿(mào)大都會(huì)社區(qū)） 攝 / 燃財(cái)經(jīng)  該空間入駐的企業(yè)以小型團(tuán)隊(duì)居多，大多為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，其中包含廣汽蔚來(lái)、海底撈的職能部門等。根據(jù)目測(cè)，空置率約20%。其工作人員稱，部分客戶是其他空間轉(zhuǎn)遷過(guò)來(lái)的，其中一家原來(lái)是納什空間的會(huì)員，納什空間倒閉之后，他們還有20多萬(wàn)的保證金沒拿回來(lái)。 氪空間單個(gè)工位的均價(jià)是2500-2700元，每個(gè)月有一間位置偏內(nèi)側(cè)的特價(jià)房，7月特價(jià)為1700元。按照半年簽，10人的內(nèi)側(cè)間折后價(jià)為2015元/工位/月，最低價(jià)可以去零化整，押二付一。據(jù)地圖信息，氪空間原本在北京有12家空間，目前只剩8家。 同時(shí)，地理位置對(duì)招租的影響十分巨大，與大都會(huì)社區(qū)一樓之隔的海航實(shí)業(yè)大廈社區(qū)就顯得冷清許多。該社區(qū)有兩層，其中一層的空置率在30%，另一層約一半都在空置當(dāng)中。 氪空間（國(guó)貿(mào)海航實(shí)業(yè)大廈社區(qū)） 攝 / 燃財(cái)經(jīng)  位于遠(yuǎn)洋光華國(guó)際大廈的WeWork是其在北京運(yùn)營(yíng)的首家社區(qū)，其中入駐的海外團(tuán)隊(duì)占到40%左右，空置率約占15%，里面的格局、裝修、家具等與氪空間別無(wú)二致。按照半年簽，7人的內(nèi)側(cè)間折后價(jià)為3257元/工位/月，押二付一，月初付款。 WeWork（遠(yuǎn)洋光華國(guó)際大廈） 攝 / 燃財(cái)經(jīng)  據(jù)知情人士透露，今年WeWork雖然還在大量招商，其實(shí)已有大量閉店的情況發(fā)生。WeWork在前門、兆維工業(yè)園、麗都廣場(chǎng)的門店也都已關(guān)閉。 雖然15%-20%的空置率似乎不會(huì)對(duì)各企業(yè)帶來(lái)致命影響，但在寸土寸金的國(guó)貿(mào)CBD，2013年到2015年時(shí)，大家都是要排隊(duì)搶辦公室的，價(jià)格都一抬再抬。“空置率看起來(lái)是20%，但和當(dāng)年‘一位難求’的情況相比，那差得可是太遠(yuǎn)了。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴燃財(cái)經(jīng)。 位于海淀中關(guān)村悅?cè)R大廈的Distrii辦伴和另外兩家情況則不同，其空間被劃歸成了兩個(gè)區(qū)域，一邊是零散的工位出租，一邊是整個(gè)開間，承包給了學(xué)而思團(tuán)隊(duì)，其中還有一個(gè)中型的收費(fèi)活動(dòng)場(chǎng)地，場(chǎng)景更加綜合。為了緩解現(xiàn)金流壓力，收費(fèi)方式為押三付一、押二付三。 Distrii辦伴中關(guān)村店的收費(fèi)活動(dòng)場(chǎng)地 攝 / 燃財(cái)經(jīng)  閉店的情況也同樣發(fā)生在Distrii辦伴身上，其在慈云寺、佳龍大廈等自營(yíng)門店都關(guān)了，其在外企大廈、海淀等地的空間則是合作運(yùn)營(yíng)，客戶簽約之后與物業(yè)方進(jìn)行分成，目前還在招商。 如今，這些玩家們的客戶組成已經(jīng)悄悄發(fā)生了變化，中小型企業(yè)相比之前少了很多，部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向針對(duì)大體量的公司做定制，考慮到整體的續(xù)租率進(jìn)行平衡。 據(jù)夢(mèng)想加運(yùn)營(yíng)和市場(chǎng)負(fù)責(zé)人李崢稱，夢(mèng)想加與快手進(jìn)行了深度合作，在成都有一個(gè)團(tuán)隊(duì)直接進(jìn)駐夢(mèng)想加空間，而在北京上地的快手總部，近期想新增業(yè)務(wù)擴(kuò)張團(tuán)隊(duì)，夢(mèng)想加將直接提供整棟樓的定制化服務(wù)。 夢(mèng)想加今年續(xù)租率基本上維持在70%-80%之間，但相比續(xù)租率，聯(lián)合辦公行業(yè)面對(duì)的更實(shí)際的問題是現(xiàn)金流回款的壓力，租戶們自身的運(yùn)轉(zhuǎn)壓力變大，“二房東”們的收款也會(huì)相應(yīng)地加大壓力，壞賬率就會(huì)開始提高。 據(jù)億歐調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，聯(lián)合辦公出租率平均達(dá)到85%時(shí)，才能保持盈虧平衡，這些聯(lián)合辦公玩家仍然沒有跨過(guò)生死線。 共享辦公行業(yè)迎來(lái)流血第一股 與此同時(shí)，共享辦公行業(yè)終于迎來(lái)第一股，但這個(gè)第一股，是以被納斯達(dá)克上市公司收購(gòu)的形式產(chǎn)生的。 7月6日晚間，優(yōu)客工場(chǎng)宣布已與在納斯達(dá)克上市的SPAC（特殊目的收購(gòu)公司）Orisun Acquisition Corp.(以下簡(jiǎn)稱“Orisun”)簽訂了最終合并協(xié)議，合并后公司總價(jià)值將達(dá)到約7.69億美元，而優(yōu)客工場(chǎng)去年估值是30億美元。 根據(jù)協(xié)議條款，Orisun子公司Ucommune International將收購(gòu)優(yōu)客工場(chǎng)，交易完成后，Ucommune International將成為納斯達(dá)克上市公司，待交易生效，優(yōu)客工場(chǎng)股東及管理層將獲得該公司7000萬(wàn)股普通股。 同時(shí)，優(yōu)客工場(chǎng)股東還有權(quán)獲得Ucommune International最多400萬(wàn)股普通股的收益對(duì)價(jià)，但前提是優(yōu)客工場(chǎng)的凈收入在2020年-2022年達(dá)到特定目標(biāo)，或在一定期限內(nèi)使股價(jià)達(dá)到特定標(biāo)準(zhǔn)。這一三年?duì)I收約定被解讀為“對(duì)賭”，也有業(yè)內(nèi)人士指出，這是對(duì)于優(yōu)客工場(chǎng)股東的額外激勵(lì)，三年分三次釋放。 但其實(shí)優(yōu)客工場(chǎng)原本是打算獨(dú)立上市的。早在美國(guó)時(shí)間2019年12月11日，優(yōu)客工場(chǎng)就曾向美國(guó)SEC公開遞交招股書，擬尋求在美國(guó)紐交所上市，股票代碼為"UK"，暫定募資規(guī)模為1億美元。 研讀招股書可以發(fā)現(xiàn)，優(yōu)客工場(chǎng)的收入主要分三類——會(huì)員費(fèi)、營(yíng)銷服務(wù)和其他服務(wù)，其中會(huì)員費(fèi)主要來(lái)自共享辦公業(yè)務(wù)收取的租金，在之前會(huì)員收入是主要來(lái)源。 招股書顯示，在優(yōu)客工場(chǎng)2019年前9個(gè)月取得的8.75億元營(yíng)收中，會(huì)員收入約為4.2億元，市場(chǎng)及品牌服務(wù)收入約為4.03億元，其他服務(wù)收入約為5150萬(wàn)元。其中，會(huì)員和市場(chǎng)品牌服務(wù)的收入幾乎持平。 但會(huì)員費(fèi)在總收入當(dāng)中的占比在2017年、2018年分別能占到92%、88%，到2019年卻突然腰斬至48%。與之對(duì)應(yīng)的是，市場(chǎng)及品牌服務(wù)收入在2018年全年僅為2460萬(wàn)，2019年前三季度的收入就猛增到4.03億。也就是說(shuō)，在優(yōu)客工場(chǎng)扭虧為盈的這一年，光是市場(chǎng)及品牌服務(wù)收入就占了半壁江山。  優(yōu)客工場(chǎng)在招股書中解釋，2019年前三季度大部分的營(yíng)銷和品牌服務(wù)收入均來(lái)源于一家數(shù)字整合營(yíng)銷公司省廣眾爍，優(yōu)客工場(chǎng)于2018年通過(guò)1.5億元獲得了省廣眾爍51%的股權(quán)，其創(chuàng)始人吾震飛也成為了優(yōu)客工場(chǎng)的CMO。 這一舉動(dòng)業(yè)內(nèi)稱之為“買流水”，買流水能為優(yōu)客工場(chǎng)帶來(lái)極大的收入，但利潤(rùn)卻很低，因此優(yōu)客工場(chǎng)還是處于虧損中。盡管優(yōu)客工場(chǎng)在2017年、2018年及2019年前三季度的營(yíng)收分別為1.67億元、4.49億元、8.75億元，復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)到209.9%；但虧損也在逐年擴(kuò)大，分別為3.73億元、4.45億元、5.73億元。2017年至今，優(yōu)客工場(chǎng)已累計(jì)虧損超過(guò)13億元。 至于虧損原因，優(yōu)客工場(chǎng)在招股書中將重大損失解釋為門店擴(kuò)張、門店重整、門店收購(gòu)等需要大量的資金。優(yōu)客工場(chǎng)在2018年底運(yùn)營(yíng)162個(gè)空間，到了2019年第三季度，運(yùn)營(yíng)空間數(shù)增至171個(gè)。多開9家空間，對(duì)應(yīng)的虧損額卻增加了1.2億元，新開的店反而成了包袱，更別提它前后收購(gòu)的8家聯(lián)合辦公品牌（洪泰創(chuàng)新空間、碎片空間、無(wú)界空間、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、Workingdom、愛特眾創(chuàng)、火箭科技和方糖小鎮(zhèn)等），需要多少資金。 “二房東”的重資產(chǎn)模式讓以優(yōu)客工場(chǎng)為代表的玩家們不堪重負(fù)，他們中的不少人都選擇大量融資支撐自己的發(fā)展。 數(shù)據(jù)來(lái)源 / 天眼查 制圖 / 燃財(cái)經(jīng)  2019年以來(lái)，國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公玩家不約而同由二房東模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，由直營(yíng)店向加盟店轉(zhuǎn)型，優(yōu)客工場(chǎng)也不例外。毛大慶給自己定了一個(gè)目標(biāo)：2020年優(yōu)客工場(chǎng)要簽約100個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，輕重比需達(dá)到1:1。 轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的難題 從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，其實(shí)還有很長(zhǎng)的一段路要走。 “跟重資產(chǎn)相比，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)之后，收入相對(duì)來(lái)講有限，在市場(chǎng)上的狀態(tài)肯定也會(huì)受到很大影響。這兩年資本本身就保守，想要得到一個(gè)很高的估值，必然得有一定的資產(chǎn)來(lái)去做支撐。”楊歌稱。 輕資產(chǎn)既沒有高增量，又沒有高沖量，沖量里面又沒有非常強(qiáng)的廣告、游戲、IP電商的流量?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)化，輕資產(chǎn)的價(jià)值就會(huì)受到資本和市場(chǎng)的質(zhì)疑，這些玩家們的壓力也會(huì)很大。 重資產(chǎn)模式下，整個(gè)物業(yè)的周期會(huì)受到經(jīng)濟(jì)上下行的影響。在經(jīng)濟(jì)上行期拿地會(huì)很舒服，因?yàn)檎麄�(gè)地價(jià)都在跟著漲，一旦進(jìn)入經(jīng)濟(jì)下行期，相當(dāng)于房東是在高位拿地、低位運(yùn)營(yíng)，自營(yíng)的方式最大的缺點(diǎn)就在這里。 來(lái)源 / 視覺中國(guó)  同時(shí)，原本大家想用自營(yíng)的方式來(lái)更快地?cái)U(kuò)張規(guī)模，增加對(duì)整個(gè)物業(yè)的把控力。但在這個(gè)過(guò)程中，因?yàn)楫a(chǎn)品不用特別標(biāo)準(zhǔn)化就能運(yùn)營(yíng)，企業(yè)主們就喪失了一些精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的能力。 如今，聯(lián)合辦公玩家們想走品牌化和規(guī)模化運(yùn)營(yíng)的路子沒有錯(cuò)，最基礎(chǔ)的是要有標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品去迭代升級(jí)。“至于要花多大的精力和成本去打磨產(chǎn)品，就是各個(gè)企業(yè)不同的選擇了。”李崢說(shuō)。 前有共享辦公室鼻祖WeWork因巨額虧損上市折戟，后有優(yōu)客工場(chǎng)上市一波三折，遞交招股書7個(gè)月上市無(wú)果，資本方對(duì)聯(lián)合辦公行業(yè)的態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，也為行業(yè)帶來(lái)了一定的負(fù)面影響。 楊歌認(rèn)為，“首先會(huì)帶來(lái)資本層面或者企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面的反思，玩家們會(huì)切入一些更有實(shí)質(zhì)性效果的運(yùn)營(yíng)方式；其次會(huì)帶來(lái)這個(gè)行業(yè)重組和并購(gòu)，大家會(huì)更加直觀的認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)容量的上限，抱團(tuán)取暖有利于形成更有價(jià)值的資產(chǎn)，每個(gè)公司發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，從競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系變成競(jìng)合、聯(lián)營(yíng)以及并購(gòu)的關(guān)系。” 在這樣的狀態(tài)下，在聯(lián)合辦公行業(yè)，純輕資產(chǎn)和純重資產(chǎn)都是不現(xiàn)實(shí)的，必須要進(jìn)行結(jié)合，穿插一些自創(chuàng)的軟性增值服務(wù)。 聯(lián)合辦公行業(yè)將迎來(lái)并購(gòu)潮 疫情期間，行業(yè)內(nèi)遇到了一些新難題，也發(fā)生了一些新變化。 世邦魏理仕近日發(fā)布報(bào)告顯示，今年二季度，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)整體空置率上升至15.5%，為2010年第三季度以來(lái)最高值。 “以往大家都會(huì)覺得我只要占住這個(gè)地兒就沒問題，現(xiàn)在卻發(fā)現(xiàn)，即使?jié)M足了交通和地理位置要素，租賃價(jià)格還是做不上去，空置率還是高，這就對(duì)寫字樓的運(yùn)營(yíng)商提出了新的要求。”李崢稱。 一些乙級(jí)寫字樓，或者老舊的甲級(jí)寫字樓，它們不僅是希望把樓租出去，賺租金差價(jià)，而是希望高品質(zhì)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)入到他們的物業(yè)體系里面幫助其運(yùn)營(yíng)，近期一些聯(lián)合辦公企業(yè)大量收到了業(yè)主的這類需求。“現(xiàn)在大概每天有2000-10000平的面積的合作需求在往出涌。”李崢稱。 一二線城市的寫字樓空置率高，租賃價(jià)格卻沒有降低，渠道傭金提升，銷售成本也就隨之提升。同時(shí)，即使是再好的物業(yè)公司，其傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)邏輯和產(chǎn)品規(guī)劃還是無(wú)法吸引創(chuàng)新企業(yè)。但他們持有樓盤的生命周期更長(zhǎng)，在大家錢都不充裕的情況下，與聯(lián)合辦公空間的合作或許可以突破瓶頸。 原本這些樓盤可能會(huì)選擇一個(gè)新的業(yè)態(tài)來(lái)盤活自己的資產(chǎn)，但疫情之下，很多To C的方向，不管是酒店還是娛樂餐飲，都變成一些高風(fēng)險(xiǎn)的選擇，大家會(huì)開始考慮一些穩(wěn)定的To B方向的服務(wù)，一部分業(yè)主開始接觸聯(lián)合辦公。 但對(duì)于聯(lián)合辦公玩家切入傳統(tǒng)的物業(yè)運(yùn)營(yíng)生意，楊歌持保留態(tài)度。“目前具備一些高熱度的錯(cuò)覺，現(xiàn)在市場(chǎng)絕對(duì)不是在一個(gè)搶占資源的時(shí)間點(diǎn)，有一些經(jīng)營(yíng)性的地產(chǎn)和辦公空間釋放出來(lái)，但并不代表這是一塊肥肉，也并不代表骨頭好啃。”楊歌直白地解釋，大量的空間空出來(lái)，原因是底層經(jīng)營(yíng)不善，或在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)困難，如果能賺錢，人家為什么會(huì)退出來(lái)？ 除了業(yè)主方的新需求外，疫情期間遠(yuǎn)程辦公的新模式，使得靈活辦公變得越來(lái)越重要，企業(yè)方的新需求也成了行業(yè)的一個(gè)新機(jī)會(huì)，不少聯(lián)合辦公空間應(yīng)時(shí)而動(dòng)。 來(lái)源 / 視覺中國(guó)  比如疫情期間大火的在線教育行業(yè)，他們有快速培訓(xùn)和招募線上教員的需求，原來(lái)的辦公樓就沒有辦法滿足。聯(lián)合辦公空間會(huì)快速利用會(huì)議空間或者開放空間做出一些培訓(xùn)功能模塊供使用。 再例如大火的遠(yuǎn)程辦公軟件Zoom，夢(mèng)想加的技術(shù)團(tuán)隊(duì)從年初五就開始跟Zoom的團(tuán)隊(duì)溝通，尋求技術(shù)接口。不到一個(gè)月的時(shí)間就上線了新功能，所有的會(huì)議室都可以一鍵登陸Zoom發(fā)起會(huì)議。因?yàn)樵诒本﹨^(qū)域部署了這個(gè)項(xiàng)目，復(fù)工率大概到60%時(shí)，視頻會(huì)議的使用率翻了7倍，一下子成為爆款。 再比如疫情使得一些中小型客戶的業(yè)務(wù)受到了很大挑戰(zhàn)，必須要壓縮成本。聯(lián)合辦公空間會(huì)針對(duì)這類不再有能力續(xù)租的客戶準(zhǔn)備備選方案。“我們會(huì)通過(guò)積分的方式，提供外區(qū)的靈活工位給這些企業(yè)，幫他們解決眼前的問題。”據(jù)李崢介紹，夢(mèng)想加5-6月的靈活辦公積分的銷售額，是2019年下半年的總和。 這些變化有環(huán)境影響的原因，但它更多的是在反應(yīng)一個(gè)事實(shí)——任何一個(gè)行業(yè)都要看到經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)價(jià)值所在。 可能聯(lián)合辦公在全國(guó)范圍內(nèi)就是一門200億的生意，如果本身市場(chǎng)中已經(jīng)有10多個(gè)玩家，每一家公司都聲稱自己是100億估值，這就脫離經(jīng)濟(jì)規(guī)律了。“最后行業(yè)就得進(jìn)行整合并購(gòu)，去杠桿去資本化，使市場(chǎng)恢復(fù)平衡。”楊歌預(yù)判，行業(yè)今年將縮減規(guī)模、進(jìn)行整合，留下幾家有整合資源能力的頭部企業(yè)。 |
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